Garantien/ Gewährleistungsansprüche

Die Garantie- und Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Hersteller bzw. den Lieferanten des Leasingobjekts stehen zunächst dem Leasinggeber als Bauherr oder Käufer des Leasingobjektes zu. Dieser tritt die Ansprüche allerdings an den Leasingnehmer ab und beauftragt ihn, etwaige Garantie- und Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Der Leasinggeber haftet somit nur für den rechtlichen Bestand der abgetretenen Ansprüche und schließt seine Haftung gegenüber dem Leasingnehmer für Sach- und Rechtsmängel des Leasingobjektes aus. Der Leasingnehmer hat bei der Gewährleistung die Stellung eines Käufers.

Gebrauchsfähigkeit

Der Leasinggeber und sein Lieferant haben sicherzustellen, dass der Leasingnehmer das Leasingobjekt in gebrauchsfähigem Zustand übernehmen kann.

Geld- und Kapitalmarkt

Die Höhe der Leasingrate wird zusätzlich von der Situation auf dem Geld- und Kapitalmarkt bzw. den daraus resultierenden Finanzierungsmöglichkeiten zum Zeitpunkt der Refinanzierung beeinflusst. Zinsanpassungen während der Laufzeit der langfristigen Immobilien-Leasingverträge sind analog zu der „normalen“ Darlehensfinanzierung üblich.

Gesamtinvestitionskosten

Die Gesamtinvestitionskosten (GIK) umfassen beim Immobilien-Leasing alle mit der Herstellung oder Anschaffung des Leasingobjektes verbundenen Kosten. Das sind neben den originären Kosten für den Grunderwerb, Architektenleistungen und klassischen Baukosten auch Nebenkosten für Notar und Gericht sowie Zwischenfinanzierungskosten.

Grunderwerbsteuer

Bei dem Erwerb von Grundbesitz fällt Grunderwerbsteuer (3,5%; Berlin und Hamburg: 4,5 %) an. Um eine doppelte Grunderwerbsteuerbelastung zu vermeiden, wird das Grundstück nicht zunächst vom späteren Leasingnehmer, sondern direkt vom Leasinggeber gekauft. Hierbei wird die Grunderwerbsteuer im Rahmen der Gesamtinvestitionskosten mitfinanziert und belastet daher die Liquidität des Leasingnehmers nicht direkt. Im Rahmen von „Buy-and-Lease“ oder „Sale-and-Lease-Back“ lässt sich die Grunderwerbsteuerbelastung mit der konzeptionellen Gestaltung minimieren.

Grundschuld

Im Grundbuch, dem amtlichen und öffentlichen Verzeichnis von Grundstücken, werden die Eigentumsverhältnisse sowie die mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst. Auch die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Diese ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Für die Besicherung eines Leasingengagements werden unter Umständen auch Grundschulden zugunsten der Leasinggesellschaft im Grundbuch eingetragen.

Haftpflichtversicherung

Der Leasingnehmer ist verpflichtet, im Rahmen seiner Pflichten und seiner Haftung als Nutzer des Leasingobjektes das Objekt gegen alle dem Leasinggeber erforderlich erscheinenden Risiken auf eigene Kosten zu versichern.

Immobilien-Leasing

Allgemein versteht man unter Immobilien-Leasing die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden sowie von Betriebsanlagen bzw. Betriebsvorrichtungen. Neben der Finanzierungsfunktion bieten Leasinggesellschaften zum Teil weitere Dienstleistungen, wie die Bauherren-, Vermieter-, Risikoträger-, Baubetreuungs-, Eigentümer- und Vermögensverwaltungsfunktion an.

Insolvenzabwicklung

Sollte der Leasingnehmer während der Vertragslaufzeit Insolvenz anmelden müssen, hat der Leasinggeber zwei Möglichkeiten:

Kündigung des Leasingvertrages
Eine vor der Antragstellung auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens erklärte Kündigung des Leasinggebers bleibt wirksam. Der Leasinggeber kann somit vom Insolvenzverwalter Herausgabe des Leasingobjekts verlangen.
Nach Eingang des Insolvenzantrags besteht für den Leasinggeber eine Kündigungssperre (§ 112 Insolvenzordnung [InsO]).
Wenn der Insolvenzverwalter die Leasingraten allerdings nicht bezahlt und somit Verzug eintritt, kann der Leasinggeber den Leasingvertrag kündigen.
Der Leasinggeber darf allerdings nicht fristlos kündigen, wenn der Insolvenzverwalter das Leasingobjekt zur Abwicklung der Insolvenz benötigt.

Wahlrecht des Insolvenzverwalters
Nach § 103 Insolvenzordnung kann der Insolvenzverwalter wählen, ob er den Leasingvertrag erfüllen will oder nicht. Wählt der Insolvenzverwalter die Erfüllung, schuldet er die Leasingraten in voller Höhe als Masseschuld.
Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab, ist der Leasingvertrag mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet und der Leasinggeber kann seine Ansprüche nur als Insolvenzgläubiger geltend machen.  

Instandhaltung

Der Leasingnehmer ist auch in seinem eigenen Interesse vertraglich verpflichtet, das Leasingobjekt laufend in einem ordentlichen und gebrauchsfähigen Zustand zu halten, Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten durchführen zu lassen und ggf. einen Wartungsvertrag abzuschließen. Die Kosten der Instandhaltung der Leasingobjekte sind  vom Leasingnehmer zu tragen.

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