Abgabenordnung

Die Abgabenordnung (AO) gilt als das elementare Gesetz des deutschen Steuerrechts. Im Zusammenhang mit dem Leasing ist der § 39 Abs. 1 relevant, welcher die steuerliche Zurechnung eines Wirtschaftsgutes regelt. Grundsätzlich ist das Wirtschaftsgut bei dem zivilrechtlichen Eigentümer zu bilanzieren. Davon abweichend gilt die Vorschrift des Absatzes 2, wonach unter gewissen Voraussetzungen das Wirtschaftsgut auch einem Anderen als dem zivilrechtlichen Eigentümer steuerlich zuzurechnen ist. Dieses wäre der Fall, wenn der Andere die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in solcher Weise ausübt, dass er den zivilrechtlichen Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer im Regelfall von der Einwirkung auf das Wirtschaftgut ausschließen kann.  

Siehe auch Wirtschaftliches Eigentum  

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Unter AfA versteht man die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen. Bei dem Einsatz eines erworbenen oder hergestellten Wirtschaftsguts zur Erzielung von Einkünften gelten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht als Vermögensminderung, da diese bilanztechnisch an die Stelle der Finanzierungsmittel tritt. Wenn es sich hierbei allerdings um ein abnutzbares Wirtschaftsgut handelt, gilt es als eine Vermögensminderung und kann -unter bestimmten Voraussetzungen- steuerlich abgesetzt werden. Um den Wertverlustes des Wirtschaftsgutes buchhalterisch zu ermitteln, stellt das Bundesfinanzministerium die AfA-Tabelle bereit. Der Steuerzahler ist zwar nicht verpflichtet, die Tabelle anzuwenden, dennoch ist diese eine Unterstützung bei der Einschätzung der Nutzungsdauer für die Abschreibung für Abnutzung.

Immobilien werden von gewerblichen Leasinggebern gemäß § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) in der Regel mit 3 %, bei wohnwirtschaftlicher Nutzung meist mit 2 % abgeschrieben.

Abtretung

Der Leasingnehmer kann seine Rechte und Pflichten aus dem Leasingvertrag nur mit der Zustimmung des Leasinggebers abtreten. Der Leasinggeber hingegen sichert sich meist das Recht, sein Eigentumsrecht sowie seine Ansprüche und Forderungen aus dem Leasingvertrag auf Dritte zu übertragen bzw. abzutreten, um beispielsweise die Beschaffung von Finanzierungsmitteln bei Kreditinstituten zu fördern.

Aktivierung

Das Leasingobjekt wird in der Regel wirtschaftlich, rechtlich und steuerlich dem Leasinggeber zugerechnet. Dieser aktiviert das Leasingobjekt in seiner Bilanz und schreibt es nach den steuerlichen Richtlinien ab. Eine Aktivierung beim Leasingnehmer erfolgt somit nicht. Wird das Leasingobjekt hingegen dem Leasingnehmer zugerechnet, beispielsweise weil die Kriterien der entsprechenden Leasing-Erlasse im Leasingvertrag nicht gegeben sind, muss das Leasingobjekt beim Leasingnehmer aktiviert werden. Der Leasinggeber hat bei dieser Konstellation eine Kaufpreisforderung auszuweisen.

Altlasten

Unter Altlasten versteht man Altablagerungen und Altstandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

Altlasten finden sich häufig - aber  nicht ausschließlich - im Bereich von stillgelegten Fabriken, chemischen Betrieben und Mülldeponien. Verantwortlich für zahlreiche Bodenkontaminationen waren ferner auch Leckagen defekter Abwasserkanäle, Tanklager oder Rohrleitungen.

Man spricht deshalb von "Alt"-lasten, weil die Kontamination vor geraumer Zeit erfolgte. Oftmals sind diese Altlasten Folge von Unwissenheit. Die Schädlichkeit vieler Stoffe, wie z.B. Asbest, war zum Zeitpunkt der Verwendung bzw. Einbringung in das Grundstück noch nicht bekannt.

Da die Beseitigung einer solchen Kontamination oft erhebliche Kosten nach sich zieht, kann ein Investitionsvorhaben durch Altlasten unwirtschaftlich werden. Aus diesem Grund ist vor jedem Grunderwerb eine Analyse des Areals zu empfehlen. Diese fängt bei der Einsicht in das Altlastenkataster an und endet unter Umständen in einer umfassenden Bodenanalyse.

Amortisation

Amortisation bezeichnet generell den Prozess, bei welchem eine anfängliche Aufwendung für ein Objekt durch die daraus entstehenden Erträge gedeckt wird. Bei einem Vollamortisationsvertrag werden Anschaffungskosten, Herstellungskosten und sonstige Kosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers durch die Zahlungen des Leasingnehmers bezahlt. Gleiches gilt i.d.R. für die im Immobilienbereich übliche Konzeption eines Teilamortisationsvertrages mit Mieterdarlehen.

Wird während der Laufzeit des Leasingvertrages nur eine teilweise Amortisation erreicht, spricht man von einem Teilamortisationsvertrag.

Andienungsrecht

Teilamortisationsverträge beinhalten häufig ein Andienungsrecht des Leasinggebers. Hierbei ist der Leasingnehmer bei Wunsch des Leasinggebers verpflichtet, das Leasingobjekt zum kalkulierten Restwert, mindestens Buchrestwert, zu erwerben.

Ankaufsrecht

Bei Immobilien-Leasingverträgen kann bei Teilamortisationsverträgen ein grundbuchlich gesichertes Ankaufsrecht des Leasingnehmers am Leasingobjekt zum Restbuchwert vertraglich vereinbart werden. Dieses Ankaufsrecht kann je nach vertraglicher Ausgestaltung, beispielsweise nach ⅔ der Vertragslaufzeit oder auch zum Ende der Leasingvertragslaufzeit ausgeübt werden.

Annuität

Die Kalkulation des Leasingentgelts erfolgt in der Regel annuitätisch.

Architektenwettbewerb

Komplexe Neubauvorhaben erfordern Kreativität insbesondere für eine möglichst wirtschaftliche Lösung. Zu einem frühen Zeitpunkt sind daher verschiedene Planungsbüros einzubinden, um die beste Idee zur Grundlage der weiteren Planung machen zu können.

Bankeinzugsermächtigung

Die Leasingentgelte werden meist durch eine Lastschrift (Einzugsermächtigungsverfahren) eingezogen. Die Einzugsermächtigung wird dem Zahlungsempfänger (Leasinggeber) erteilt. Es handelt sich hierbei um eine schriftliche und jederzeit widerrufliche Ermächtigung, die fälligen Beträge vom Girokonto des Leasingnehmers einzuziehen.

Bauantrag

Der Bauantrag wird in der Regel vom Leasinggeber gestellt.

Baubetreuung

Siehe: Projektmanagement

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen sind im Immobilien-Leasingvertrag regelmäßig Bestandteil der Gesamtinvestitionskosten.

Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer

Unter dem Begriff ist der Zeitraum zu verstehen, während dessen ein Wirtschaftsgut voraussichtlich genutzt werden kann. Als Grundlage für die Gestaltung von Leasingverträgen wird daher die amtliche AfA-Tabelle und das Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) herangezogen.

Betriebsvorrichtungen

Betriebsvorrichtungen sind Vorrichtungen einer Betriebsanlage, die in einer sehr engen Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen und dieses Gewerbe unmittelbar mit diesen betrieben wird. Betriebsvorrichtungen werden steuerrechtlich wie bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt, obwohl sie zum Teil fest mit der Immobilie bzw. dem Grundstück verbunden sind. Betriebsvorrichtungen können nicht im Rahmen von Immobilien-Leasingverträgen geleast werden. Es müssen separate Leasingverträge abgeschlossen werden.

Bilanzneutralität

Bei einer erlasskonformen Vertragsgestaltung aktiviert die Leasinggesellschaft das Investitionsobjekt und schreibt dieses über die Nutzungsdauer ab. Dadurch wird die Bilanz des Leasingnehmers von der Investition nicht berührt, sodass die Investition für den Leasingnehmer bilanzneutral ist. Die Leasingraten bucht der Leasingnehmer in seiner Gewinn- und Verlust-Rechnung als Betriebsausgaben. Durch die Bilanzneutralität hat Leasing keine negativen Auswirkungen auf die Bilanzrelationen des Leasingnehmers, wie z.B. den Verschuldungsgrad. Wird eine Investition hingegen durch Kredite finanziert, schlagen sich diese in der Bilanz des Nutzers nieder.  

Bonität

Der Begriff Bonität bezeichnet in erster Linie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Unternehmens. Oft wird hiermit auch die Fähigkeit bezeichnet, einen Kapitaldienst (Rückzahlung und Zinszahlung) ordnungsgemäß zu leisten. Die Bonität eines Leasingnehmers wird anhand von Unternehmenszahlen, Planrechnungen, Konzeptionen sowie Auskünften Dritter (Auskunfteien, Banken, Lieferanten etc.) beispielsweise durch ein Rating eingeschätzt.

Bonus bei Mehrerlösbeteiligung

Bei Vereinbarung einer Mehrerlösbeteiligung in einem Teilamortisationsvertrag erhält der Leasingnehmer bei Verwertung des Objektes einen Bonus von bis zu 75 % des Mehrerlöses. Ein Mehrerlös liegt vor, wenn der Verkaufserlös des Leasingobjekts höher ist als der vereinbarte Restwert. Der restliche Mehrerlös steht dem Leasinggeber zu.

Buchwert

Der Buchwert ist der Wert mit dem Vermögensgegenstände auf der Aktiv- bzw. Passivseite der Bilanz erfasst werden. Hierbei handelt es sich um die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, welche um Abschreibungen vermindert und um Zuschreibungen vermehrt werden.

Bürgschaften

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich ein Bürge verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten eines Dritten einzustehen. Als Zusatzsicherheit können beispielsweise Bürgschaften (oder Mieteintrittsverpflichtungen) vom Gesellschafter, einem Kreditinstitut oder einem Lieferanten genutzt werden.

Buy-and-Lease

„Buy-and-Lease“ ist eine Leasingvariante, bei der der Leasinggeber ein bereits bestehendes Objekt vom Eigentümer erwirbt und dieses an einen Dritten vermietet.

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